5%-os áfa és a garázs kérdése
A garázs beszámítása a 300 nm-es hasznos alapterületbe – részletes magyarázat
1. Mi számít bele a 300 nm-es korlátba?
- Az összes hasznos alapterület számításakor minden olyan helyiséget figyelembe kell venni, amely megfelel az OTÉK szerinti hasznos alapterület fogalmának (tehát legalább 1,90 m belmagasságú, épületszerkezettel közrefogott tér).
- A garázs, tároló, műhely stb. is beletartozik az összes hasznos alapterületbe, ha azok az épület részei, és megfelelnek a fenti feltételeknek.
- A padlás (beépítetlen tetőtér), illetve a fedetlen terasz, erkély nem számít bele, de a beépített, huzamos tartózkodásra alkalmas tetőtér, illetve a fedett, legalább 1,90 m belmagasságú külső tartózkodó terek igen.
2. Mi tartozik az 5%-os áfa hatálya alá?
- Csak a lakóingatlan (lakás/lakóház) rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségek (nappali, háló, konyha, fürdő, közlekedő stb.) tartoznak az 5%-os áfa alá.
- A garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület NEM minősül lakóingatlannak az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerint, még akkor sem, ha az épülettel egybeépült.
- Ezekre a helyiségekre 27%-os áfa vonatkozik, és a vételárban külön kell szerepeltetni őket.
3. Miért számít bele mégis a garázs a 300 nm-be?
- Az Áfa törvény a kedvezményes áfa alkalmazhatóságát az egész lakóingatlan összes hasznos alapterületéhez köti, függetlenül attól, hogy az egyes helyiségekre milyen áfa kulcs vonatkozik.
- Tehát ha például egy családi ház nettó hasznos alapterülete 280 nm, és ehhez tartozik egy 25 nm-es garázs, akkor az összes hasznos alapterület 305 nm lesz, így az egész ingatlanra már nem alkalmazható az 5%-os áfa, hanem mindenre 27% lesz érvényes.
- Ha viszont a lakóingatlan + garázs együtt 300 nm vagy kevesebb, akkor a lakóingatlanra 5%, a garázsra 27% áfa alkalmazandó.
4. Nettó vagy bruttó terület?
- Nettó hasznos alapterület számít, vagyis a helyiségek belső, legalább 1,90 m belmagasságú, épületszerkezettel közrefogott területeinek összege.
Összefoglalva
- A garázs, tároló stb. is beleszámít a 300 nm-es összes hasznos alapterületbe (tehát ezekkel együtt kell vizsgálni a kedvezményes áfa feltételét).
- Az 5%-os áfa csak a lakófunkciójú helyiségekre alkalmazható, a garázsra, műhelyre stb. 27% áfa vonatkozik, de ezek is beleszámítanak a 300 nm-es korlátba.
- A számítás alapja a nettó hasznos alapterület.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy családi ház esetén a garázs alapterületét is hozzá kell adni a lakóterülethez, amikor azt vizsgálják, hogy jogosult-e az ingatlan az 5%-os áfára. Ha a teljes hasznos alapterület (lakás + garázs + egyéb) meghaladja a 300 nm-t, akkor az egész ingatlanra 27% áfa vonatkozik.
Kapcsolódó hivatkozások paragrafusok amelyeket érdemes elolvasni:
Nav: összes hasznos alapterület
Az Áfa tv. fent hivatkozott 259. § 13/A. pontja értelmében összes hasznos alapterület: az OTÉK 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület.
Ebben a jogszabályban a fentiek alapján ezt kell figyelembe venni:
https://njt.hu/jogszabaly/1997-253-20-22
34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
46a. Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete.
88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.
A félreértést okozhat, hogy két különböző dolgot próbálunk összemosni: az ingatlan típusát és annak méretét.
Miért írja a törvény, hogy a garázs nem lakóingatlan?
A paragrafus (Áfa tv. 259. § 12.) azért mondja ki, hogy a garázs nem lakóingatlan, mert ha te eladsz egy házat, a számlán meg kell bontanod a tételeket:
-
A lakóház részét (ha 300 nm alatt van az egész) 5% áfával számlázod.
-
A garázs részét (mivel az a törvény szerint nem lakóingatlan) 27% áfával számlázod.
Tehát az eladáskor a garázsra sosem kapod meg az 5%-ot.
Akkor miért számít bele mégis a 300 nm-be?
Az 5%-os kedvezményes kulcs alkalmazhatóságának a feltétele az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerint az, hogy az egylakásos lakóingatlan összes hasznos alapterülete ne haladja meg a 300 nm-t.
A NAV jogértelmezése (és a Kúria döntései) szerint itt az egész épület méretét kell nézni.
-
Ha az épület (lakás + garázs + tárolók egyben) meghaladja a 300 nm-t, akkor az ingatlan már nem minősül a törvény szerinti “kedvezményezett méretű” ingatlannak.
-
Ebben az esetben a lakórészt sem adhatod el 5%-kal, az egész ház (minden négyzetmétere) 27%-os áfával terhelt lesz az értékesítéskor.
Miért írják sok helyen, hogy nem számít bele?
Az emberek (és sokszor a szakcikkek írói is) összekeverik a CSOK szabályait az ÁFA szabályaival.
-
CSOK: Ott a törvényalkotó kifejezetten beleírta, hogy a garázst le kell vonni.
-
ÁFA: Itt nincs ilyen kivétel az Áfa törvényben, csak az „összes hasznos alapterület” kifejezés, ami az OTÉK-ra mutat vissza.
Mit mond a bírósági gyakorlat és a NAV?
A NAV egyértelmű álláspontja (megerősítve több szakmai iránymutatásban):
“Az egylakásos lakóingatlan összes hasznos alapterületébe beletartozik a lakóingatlanon belüli valamennyi helyiség alapterülete, függetlenül attól, hogy az lakóhelyiség vagy sem (pl. garázs, tároló is).”
Példa a kockázatra:
-
Ház: 270 nm
-
Garázs (egybeépítve): 40 nm
-
Összesen: 310 nm.
-
Eredmény: Mivel az épület (mint egység) meghaladja a 300 nm-t, nem alkalmazható az 5%-os áfa. A generálkiviteleződnek a 270 nm-es lakórést is 27%-os áfával kell kiszámláznia neked.